서울시, 용적률 하향·소형 추가건축 요구

강남 재건축시장 냉각 불가피


서울 강남권 부동산 시장에 엄청난 지각변동을 몰고 올 ’개포지구’의 지구단위계획 변경안이 서울시 도시ㆍ건축공동위원회에서 보류됐다. 이에 따라 강남 재건축 시장은 당분간 냉각기가 불가피할 것으로 전망된다.

특히 이날 심의안건이 보류됨에 따라 변경안에 대한 강남구의 보완 작업과 이에 대한 위원회의 재심의 일정 등을 고려할 때 개포지구 재건축 사업의 시동을 위해선 최소 수개월의 기간이 추가로 소요될 것으로 예상되며, 경우에 따라선 시와 주민들의 입장이 엇갈리며 재건축 사업이 장기간 표류할 가능성도 배제할 수 없게 됐다.

서울시는 지난 9일 열린 제2차 도시ㆍ건축공동위원회에서 강남구청장이 결정(변경) 요청한 강남구 도곡동, 개포동, 일원동 일원의 면적 393만7263㎡에 대한 ‘개포택지개발지구(공동주택) 제1종지구단위계획 재정비(안)’을 심의한 뒤, 추가 검토를 위해 안건을 보류시켰다고 10일 밝혔다.

위원회는 강남구가 제출한 변경안에 대해 소형주택(장기전세주택)의 확대 방안과 허용용적률 인센티브의 적정여부, 달터공원 연접부 고층 배치에 대한 적정여부 등의 검토를 위해 안건을 보류시켰다고 설명했다.

구가 제출한 안건에서 상대적으로 중대형 물량의 비중이 높고, 용적률 상향 인센티브의 적절성 여부 등을 따져야 한다는 것으로 분석된다. 달터공원 인근에 고층 아파트가 대거 배치돼 도시 미관에 대한 고려도 필요하다는 분석이다. 앞서 지난해 9월 주민공람에 앞서 강남구에서 공개한 개포지구의 허용용적률은 2종일반주거지역이 200%, 3종일반주거지역이 230%였다.

특히 위원회가 이날 회의에서 허용용적률 인센티브와 소형 주택의 추가 확보를 요구한 대목은 향후 보완 과정에서 상당한 진통을 예고하는 것이어서 주목된다. 이들 모두 재건축 사업의 사업성을 좌우할 절대 변수이기 때문이다. 위원회의 이날 판단은 강남구와 주민들의 요구를 받아들이다 자칫 안정을 보이는 재건축 시장에 불쏘시개 역할을 할 수 있다는 우려도 일부 반영된 것으로 해석된다.

이에 대해 일단 강남구는 위원회가 추가로 검토를 요구하는 부분을 반영하는 수정안을 마련해 시에 다시 제출한다는 계획이다. 하지만 용적률 하향과 소형 주택 확대로 인해 사업성이 떨어져 주민들의 반발이 고조될 경우, 수정 보완과 재심의 절차가 상당기간 길어질 가능성도 점쳐진다.

한편 이번 변경안은 개포택지개발지구 1종지구단위계획구역에 속한 34개 노후 아파트 단지 2만8704가구를 최고 50층, 약 4만가구 규모의 초대형 재건축 아파트 단지로 개발할 수 있도록 하는 가이드라인을 담고 있다.

현재 개포지구의 평균 상한용적률은 200%(저층 177%, 고층 222%)다. 개포지구 지구단위계획 변경안이 확정되면 개포주공 등 중ㆍ저층(2종 일반주거지역)의 용적률은 기부채납을 할 경우 235%, 재건축 임대아파트를 건립할 경우 250%까지 올라가게 된다. 또 지구단위계획이 바뀌면 개포주공 1단지는 단지는 이미 조합설립인가를 받았기 때문에 기존의 정비계획안 수정 절차를 거쳐 바로 사업시행인가 절차를 밟게 된다. 추진위 단계의 개포주공 2~4단지는 정비구역 지정과 조합설립 인가로 사업을 본격적으로 추진할 수 있게 된다.

정순식 기자/ sun@heraldcorp.com