내달부터 수도권 매입 임대사업자에 대한 세제지원 요건이 대폭 완화되지만, 정작 수도권 전월세 수익률은 3% 내외인 것으로 나타났다. 이에 따라 임대사업자가 세제혜택을 받더라도 임대주택을 운영하면서 기대할 수 있는 실질적인 이익은 크지 않을 것으로 예상된다.

29일 강남구 논현동 건설회관에서 개최된 ‘민간임대시장 활성화를 통한 서민주거복지향상’ 세미나에서 발표된 자본환원율(기초 자산에 대한 순영업소득의 비율) 자료에 따르면, 2011년 1분기 현재 수도권 전세 자본환원율은 1.9%, 월세는 3.3% 수준에 불과했다. 임대사업자가 주택을 매입해 임대사업을 해도 기대할 수 연 수익률은 4%를 밑돈다는 것이다.

문제는 공실, 영업경기, 세금 등을 고려한 소득수익률 즉, 임대사업자가 순수하게 거둘 수 있는 수익은 이보다 더 떨어질 수 있다는 점이다. 허윤경 건설산업연구위원은 “지금과 같이 수도권의 매매가격이 정체되면, 전세가격은 지속해서 상승하고 동시 월세 전환 속도도 상승할 수 있지만 수익률이 이를 뒷받쳐주지 않아 민간임대사업은 활성화되지 않는 악순환이 지속될 가능성이 높다”고 말했다.

이에 따라 내달부터 시행될 매입임대 세제혜택도 빛 좋은 개살구가 될 수 있다는 분석이 따르고 있다. 정부는 전월세 시장 문제를 해결하기 입대사업자 자격 요건을 완화했다. 기존에 서울의 임대사업자는 5가구를 10년 이상 임대해야 세제혜택을 받을 수 있었지만 앞으로는 3가구를 5년 이상 임대하면 임대사업자로 인정받을 수 있다. 경기ㆍ인천 지역은 가구수가 종전처럼 3가구지만 사업기간이 7년에서 5년으로 단축된다.

주택규모는 서울, 경기ㆍ인천 모두 종전 전용면적 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대되고, 개별 주택의 취득가격(공시가격 기준)은 서울 3억원, 경기ㆍ인천 6억원 이하이던 것이 6억원 이하로 통일된다.

매입 임대사업자로 인정되면 양도소득세에 대해 6~35% 일반세율이 적용된다. 법인세 추가 과세대상에서 제외되며 종합부동산세 산정시 합산 과세 대상에서 빠지는 세제 혜택을 볼 수 있다.

하지만 이같은 세제혜택을 받더라도 정작 수도권에서 임대주택을 운영하면서 기대할 수 있는 수익률이 은행 예금 수익률보다 못해 세제지원 효과가 미미할 수 있다는 전망이 나오고 있다.

이에 민간임대사업자의 소득수익률을 확보할 수 있는 방안이 마련되야 한다고 전문가들은 조언한다. 허윤경 건설산업연구위원은 “보유세 경감 방안 및 감가상각 보전 방안 등에 대한 세제적 접근도 가능할 것으로 기대”되며, “주거비 지원 형태인 주택 바우처 제도를 월세 중심으로 운영하는 것도 안정적인 월세시장을 형성하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

<정태일 기자@ndisbegin>killpass@heraldcorp.com